Финансовая модель проекта строительства жилья

Оценка эффективности девелоперского проекта, подготовка его бюджета, могут быть связаны с проблемами, так как большинство рекомендаций, шаблонов и вообще всех материалов по анализу инвестиционных проектов ориентированы на бизнес производственного типа. С точки зрения используемых на выходе финансовых показателей всё это подойдет и для строительства жилого дома. Но структура строительного бизнеса сильно отличается, поэтому на этапе подготовки финансовой модели вы вряд ли сможете опираться на опыт оценки в сфере производства. В этой статье я рассмотрю некоторые типичные «проблемные» элементы строительного бизнеса.

Самое важное отличие строительного проекта – это цикл производства и продажи. Обычный бизнес начинается с того, что компания инвестирует в создание средств производства: зданий, оборудования, техники, запасов. Эти основные средства не предназначены для продажи, они остаются собственностью инвестора, а производство и продажа продукции повторяется циклически в течение всего проекта. При строительстве дома всё не так. Построенное здание может выглядеть как долгосрочный актив, но оно является еще и товаром, который инвестор продает покупателю. То есть весь цикл от начала строительства до распродажи всех квартир – это один большой цикл производства, и себестоимость продукции (квартир) надо рассчитывать, анализируя весь проект. Это сильно меняет структуру модели.

К этому отличию добавляется несколько специфических элементов. Например, хотя инфляция и разные схемы определения цены могут встречаться в любых проектах, для жилищного строительства характерны определенные варианты и было бы желательно реализовать их в модели. Состав и структуру расходов тоже можно адаптировать под этот тип бизнеса, такая специализированная модель будет облегчать жизнь на этапе работы с данными проекта.

В целом, структуру финансовой модели строительного проекта можно представить так:

Это общий план, но в каждом блоке такой модели есть много тонкостей, которые желательно учесть при подготовке структуры. Назовем некоторые из них.

1.

Цена строительства это один из ключевых для проекта параметров, и она на этапе моделирования часто известна только по аналогам, то есть готовой и законтрактованной сметы нет. Это является причиной недооценки стоимости строительства – ведь если стоимость постройки известна в сегодняшних ценах, но фактически контакт на отдельные этапы будет заключаться через год-полтора, то вполне естественно, что его цена окажется выше. А в модели будет указана сегодняшняя сумма!

Чтобы этого не происходило, необходимо очень внимательно следить за тем, на какую дату определены цены и правильно ли модель применяет к этим ценам инфляцию. Способов обеспечить такую корректность можно придумать много. Например, в Альт-Инвест Строительство для этого предусмотрена схема, при которой стоимость этапа вводится в виде общей суммы в сегодняшних ценах, а распределение затрат указано в процентах – тогда реальная сумма затрат будет автоматически определяться с учетом накопившейся инфляции:

2.

Другая проблема моделирования строительных проектов – себестоимость проданных площадей. В циклическом производственном процессе, например в производстве мебели, вопросы правильного учета себестоимости сводятся к тому, что необходимо вычислять амортизацию для зданий и оборудования, а в остальном просто все затраты каждого периода вычитаются из доходов этого периода и полученная сумма считается прибылью. В полноценном бухучете всё, конечно, сложнее, но приблизительные стратегические модели вполне ограничиваются таким подходом.

Но в строительстве затраты на создание квартир или офисных площадей сильно распределены по времени, так же как и доходы. Вычислить суммы налогов отдельно в каждом периоде совершенно невозможно, так как ошибки будут значительными. Следовательно, надо предусмотреть отдельную таблицу, в которой будут сводится все составляющие себестоимости. В ней мы вычисляем себестоимость квадратного метра, которую и применяем к продаваемым площадям. В результате, рассчитанные налоги будут достаточно близки к реальности.

3.

Еще один тонкий вопрос организации учета в модели – дольщики и соинвесторы. Это покупатели, которые приобретают квартиры и коммерческие площади на этапе строительства. С маркетинговой точки зрения описание этих продаж обычно ничем не отличается от продажи готовых площадей: цены и объемы, график платежей, темпы роста и т.п. Но учет продажи дольщикам отличается довольно сильно. Есть очевидные вещи: продажи в другом периоде, передача помещений только после достройки здания. Менее очевидны, но очень важны и отличия в налогообложении продаж дольщикам и продаж готовых квартир. В результате оказывается, что совместить эти два вида продаж в одной таблице можно, но для этого придется создавать сложные формулы, учитывающие то один, то второй вариант.

Более простым и изящным решением будет разнести продажи дольщикам и продажи готовых площадей в две самостоятельные таблицы. Это делает модель немного менее гибкой при изменениях планов продаж, но упрощение всей структуры с лихвой компенсирует это неудобство.

4.

При планировании продаж квартир или машиномест на стоянке будет удобно пользоваться единицами и строить прогнозы в штуках. Но коммерческие площади обычно сдаются просто в квадратных метрах, нарезка этажей на офисы и магазины будет индивидуальной и никаких типовых одинаковых помещений не будет. Значит такие типы помещений лучше планировать сразу в квадратных метрах. Это важно предусмотреть в модели: она должна одинаково подходить для обоих видов планирования. Мы сделали для этой цели переключатель при создании новых статей дохода, он настраивает вид статьи и способ описания объемов продаж. Но на начальном уровне можно реализовать переключение и просто с помощью флагов в таблице доходов.

Надо обратить внимание на то, что как бы ни планировались доходы – в единицах или в квадратных метрах – модель всегда должна предусматривать расчет того, сколько квадратных метров продано в составе квартиры, так как от этого зависит расчет себестоимости и налогов.

5.

Последний пример специального решения при создании модели – учет рассрочек. Сейчас многие квартиры продаются с рассрочкой, доходящей иногда до 1,5-2 лет, причем это не ипотека, финансируемая банком, а именно рассрочка, предлагаемая застройщиком. То есть каждая продажа выливается не в один платеж от покупателя, а в целую серию платежей.

Существует только один способ аккуратно учесть это: необходимо моделировать «водопад» поступления денег, выделяя для каждого транша свою строку. В Альт-Инвест Строительство число строк-траншей определяет пользователь при добавлении статьи дохода, а в простой таблице без автоматизации можно предусмотреть 8-12 строк и заполнять только те из них, которые будут нужны. Сумма поступлений по всем строкам будет итоговым доходом от продаж.

Это, конечно, далеко не все тонкости создания финансовых моделей для недвижимости, но для начала перечисленные здесь решения могут помочь при проведении анализа. Более подробно с внешним видом финансовых моделей можно познакомиться на примере демо-версии программы Альт-Инвест Строительство.