Моделирование строительных проектов в других странах

Оценка строительных проектов 

В очередном обновлении программы Альт-Инвест Строительство (версия 9.06, июнь 2023 года) мы добавили новые валюты и поправили некоторые другие настройки. Это было ответом на запросы наших пользователей об адаптации программы для реализации строительных проектов в странах СНГ, Азии и Ближнего Востока. В дополнение к этой технической адаптации моделей мы изучили, насколько применяемые нами подходы соответствуют юридическим и налоговым особенностям этих стран.

В чем заключаются тонкости учета строительных проектов

Прежде чем изучать особенности моделирования строительных инвестиционных проектов в разных странах, надо разобраться с тем, что вообще является ключевым для финансовой модели такого проекта. К важным особенностям можно отнести ряд правил налогообложения и взаиморасчетов:

1. Признание выручки. Налог на прибыль начисляется в момент признания того, что компания получила соответствующий доход. Для российской версии Альт-Инвест принято допущение, что выручка от продажи площадей по ДДУ (договор долевого участия, т. е. на этапе строительства) признается в момент сдачи здания в эксплуатацию и передачи площадей покупателям. При продаже готовых площадей в построенном здании выручка признается в том периоде, где заключили договор купли-продажи. Авансовые платежи по налогу на прибыль по мере продвижения строительства к завершению не моделируются.
2. Себестоимость. Для правильного расчета налога на прибыль необходимо рассчитать себестоимость тех площадей, продажа которых отражена в налоговом учете. Для этого Альт-Инвест суммирует все расходы на строительство здания, включая затраты на земельный участок под ним, и прибавляет к ним проценты по банковским кредитам за время строительства. Полученные расходы разносятся на полезную площадь здания. В результате получается себестоимость квадратного метра, которая и будет учтена как расходы при продаже площадей.
3. НДС. Жилая недвижимость имеет важную особенность налогообложения. Продажи квартир не облагаются НДС.
4. Рассрочка. При продаже квартир или офисов в готовом здании покупателю может быть предоставлена рассрочка платежей, которая отражается на балансе продавца как дебиторская задолженность. Доход от продажи в этом случае все равно полностью признается в том периоде, где был заключен договор.
5. Эскроу-счета. Само понятие счета эскроу существует давно и по всему миру, но его повсеместное применение при продаже недвижимости по ДДУ — относительно новая практика для России. С 2019 года эскроу-счета законодательно закреплены в России как основной инструмент продажи по ДДУ. В Альт-Инвест Строительство можно указать продажу с использованием счетов эскроу и в дальнейшем увязать процентные ставки по кредиту с суммами, накопленными на этих счетах. Если отключить у объекта недвижимости эскроу-счета, то продажи будут спланированы как раньше, и деньги будут сразу поступать на счет застройщика.

Эти пять пунктов наиболее принципиальны для моделирования строительных проектов, так как они требуют специальных решений в структуре модели. Есть и другие особенности, но они обычно сводятся к тому, что в проекте необходимо предусмотреть ту или иную статью затрат или формулу ценообразования.

Строительные проекты в других странах

Давайте теперь изучим особенности моделирования строительных инвестиционных проектов в некоторых других странах и посмотрим, насколько оно потребует изменений.

В качестве примера возьмем две страны бывшего СССР — Казахстан и Узбекистан; две азиатские страны — Таиланд и Вьетнам и Объединенные Арабские Эмираты.

Сразу отметим, что во всех изученных странах принципы расчета налога на прибыль при продажах (пункты 1, 2 и 4 нашего списка) практически не отличаются. Точнее, отличий множество, но они имеют отношение к таким деталям налогового учета, которые либо вообще не важны в стратегическом планировании, либо по-разному применяются для разных объектов и даже в России потребовали бы уточнения для каждого проекта.

Кроме того, мы не будем рассматривать здесь вопросы применения Stamp tax (это можно перевести как «налог за регистрацию»). Его применяют в ряде стран, например, во Вьетнаме и Таиланде, и выплачивают как налог при регистрации сделок с недвижимостью. Размер налога может находиться в интервале от 0,1% до нескольких процентов. С точки зрения стратегического планирования это просто еще одна статья затрат в проекте, причем ставку налога надо определять для каждого объекта с учетом его характеристик.

Остается два важных пункта: применение счетов эскроу и НДС на жилую недвижимость.

Казахстан

В соответствии со ст. 226 Налогового кодекса РК жилье не облагается НДС, то есть в этом вопросе проекты строительства жилья в Казахстане планируются так же, как в России.

Эскроу-счета введены в 2016 году как возможный инструмент, но не являются обязательными и применяются не очень активно. Вероятнее всего, их не следует использовать при построении модели.

Узбекистан

Жилье облагается НДС. При этом существуют программы частичной компенсации НДС для физических лиц, купивших жилье, но к денежным потокам застройщика это отношения не имеет.

Эскроу-счета совершенно не применяются.

Таиланд

Продажа недвижимости (не только жилой) не облагается НДС. НДС вообще очень низкий, считается, что ставка равна 10%, но сейчас действует пониженная ставка 7%, на момент публикации она была продлена до сентября 2023 года. Причем даже для этого невысокого НДС перечень товаров и услуг, освобождаемых от налога, необычно большой. При создании модели в Альт-Инвест для многих статей доходов и затрат понадобится вносить индивидуальную нулевую ставку — такая настройка есть в детализации статей.

Эскроу-счета были введены в 2008 году законом “Escrow Act” и в принципе применяются в сделках с недвижимостью, но не являются обязательными при продаже жилья по ДДУ. Для работы со счетами эскроу банки должны получать специальную лицензию, и судя по тому, что далеко не все банки Таиланда имеют эту лицензию, популярность эскроу не так уж велика.

Вьетнам

Вьетнам — еще одна страна с низким НДС, стандартная ставка составляет 10% и обсуждается ее снижение до 8%. Но, в отличие от Таиланда, недвижимость также подлежит обложению НДС, и даже более того — снижение налога вероятно не будет распространяться на сделки с жилой недвижимостью. В моделях Альт-Инвест это означает, что в проекте можно просто не использовать флаг «Жилье».

Эскроу-счета широко применяют в различных видах сделок, но обязательного требования в отношении продажи недвижимости нет. Рекомендуется планировать продажи без эскроу-счетов, если только такая схема не согласована с местным банком.

Защита интересов покупателей по договорам ДДУ основана, главным образом, на законодательном требовании минимального объема собственного капитала застройщика. Такие же требования есть и в других странах, где нет обязательных счетов эскроу.

ОАЭ

Коммерческая недвижимость облагается НДС, ставка которого в стране составляет всего 5%. Жилая недвижимость освобождена от НДС при условии, что жилье продается в первые три года с момента постройки здания. Поскольку в моделях инвестиционных проектов как правило предполагается, что все квартиры будут распроданы в пределах этого периода, можно просто использовать флаг «Жилье» так же, как в России.

Требование использования эскроу-счетов при продаже недвижимости на основе ДДУ существует с 2008 года и было введено законом Emirate of Dubai Law no. 8/2007. То есть, как и в России, следует использовать в планировании продаж на этапе строительства счета эскроу.

В целом, по построению модели строительного проекта ОАЭ ближе всего к текущей организации таких проектов в России.

Выводы

Как показал проведенный в статье анализ, даже очень разнообразные налоговые и юридические системы не создают заметных проблем при моделировании строительных инвестиционных проектах в программе Альт-Инвест Строительство. Российские инвесторы ищут выходы на новые рынки, и финансовое моделирование с использованием наших продуктов поможет сделать эту работу проще и эффективнее.